一、采购项目名称

2025年—2028年隆平水稻博物馆物业管理服务项目

二、采购项目预算金额

本项目预算金额：284.79万元/年，854.37万/三年；一招三年，合同一年一签。

三、项目背景

隆平水稻博物馆坐落于湖南省长沙市芙蓉区，场馆由主体建筑区及周边区域和隆平文化园区及周边区域两大部分组成，合称为隆平水稻文化园。主体建筑区地上建筑面积1.12万m?，主要分为陈列区、库藏区、公共服务区、技术与行政管理空间等5个不同的功能区，地下面积0.1万m?。隆平文化园总规划面积为11.81万平方米，其中绿化面积5.24万m?（含湖面0.44万m?）、室外道路广场等硬化铺装1.79万m?、梯田0.74万m?。作为国家4A级旅游景区和二级博物馆，博物馆2024年全年接待游客达100万人次。为确保场馆安全有序运行，维持良好的参观环境，需一支专业稳定、经验丰富的物业管理团队，全面负责2025年10月1日—2028年9月30日安防监控、设施维护、环境保洁、园林维护、游客服务接待、日常开放等各项服务工作。

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《湖南省物业服务收费管理办法》；

《虫害密度控制标准》；

******消防法》

采购人单位有关规定；

其他相关政策法规。

一、服务内容及要求

（一）主体建筑区及周边区域

1、物业综合管理服务：建立健全的各项物业管理制度，并将主要管理制度上墙公示；建立各类委托管理设备及房屋的台账，台账相符率达到99%以上，并每季度更新；每年至少进行两次服务项目的满意度测评；根据物业服务合同要求做好各项综合管理服务并达到考核要求。

2、环境卫生保洁服务：

（1）展厅保洁：在周一闭馆期间对展厅内展柜进行精细化保洁，根据采购人要求及协调的时间，使用专业工具清洁展厅，包括地面、机房及展柜内、外侧玻璃等。

（2）道路及停车场（库）、绿化区等公共场地的保洁：道路地面、广场地面、绿化区内大件垃圾≤1件。

（3）公共区域保洁：屋顶天沟每季度清理1次，喷泉水池至少每月清理1次；建筑物外墙（含玻璃幕墙），每年全面清洗至少2次，局部地方根据需要进行清洗。房屋周边区域地面干净，周************消防箱保持表面干净，无明显积灰；垃圾箱、桶表面无污渍、无积灰、里面套垃圾袋；开放式地沟无大件垃圾；桌椅保持干净、无水迹和污渍；地毯整洁，无污渍；玻璃幕墙明亮、无污渍，横挡无明显积灰；进行吸尘、保洁、清洗、养护，办公家具、窗帘等的清洗、打蜡及养护。含会议室、党课教室、隆平大讲堂、贵宾室、志愿者之家等场所。

（4）电梯保洁：电梯轿厢四壁光洁明亮、无浮灰，不锈钢表面（镜面）光亮、无污迹；操作面板无污迹、无明显积灰、无擦痕；保持轿厢内地垫干净、无明显污迹；保持轿厢内空气清新、无异味。

（5）卫生间保洁：坐厕内、小便池内刷洗干净，无明显尿渍，保持无异味、无垃圾、无积水；隔断、人手高墙面，门、门框、照明开关无明显积灰；地面整洁、无污渍、无积水；镜面保持光亮，无明显水迹，面盆无水锈；卫生间内保持空气清新、无异，每天定时检查和添加消耗品；

（6）垃圾分类、垃圾清运：根据《垃圾分类制度实施方案》，实行垃圾分类收集，同时实行分收分运；垃圾清收率不低于99%；

（7）卫生消杀：化粪池每年清洗疏通一次，雨水、污水井每半年清洗疏通一次，如发生堵塞应及时处理，确保化粪池不外溢，下水道畅通******办公室颁布的虫害密度控制标准。

3、秩序维护及安防管理服务：

（1）出入管理、公共秩序维护：建立物业传达、保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，确保正常工作环境和博物馆安全；负责入馆安检、闸机口检票服务、货物出入管理、展出文物、标本等的重点安全看护、场馆区秩序维护、大型活动安全保障；确保服务博物馆治安环境良好；负责停车场管理，引导车辆停放整齐，道路拥堵时及时疏导车辆及行人，保持进出通道畅，过夜车辆停放应有记录、无车辆和财物失窃事件；内部车辆及时登记录入系统，车辆识别率100%，必要时并根据采购人要求对出入隆平水稻博物馆的物品、人员、车辆进行检查。

（2）游客服务：提供咨询服务，定期收集游客的意见和建议，处理游客遇到的问题和投诉，提供救援和紧急救助服务等便民服务。对游客不规范行为进行劝导；提供伞套袋、饮用水、日常消毒用品、急救医疗用品、常用药品等（在采购人处领取补充）。负责隆平水稻博物馆参观预约、行李寄存、导览器租赁、图书借阅、社会实践盖章等服务。

（3）日常巡查：设置专门24小时巡查岗位，制定相对固定的巡查路线，路线设置覆盖率100%；巡查中发现各区域内的异常情况，及时采取必要措施，启动相应的应急预案；馆内举办的大型接待和展览等活动，中标人要根据采购人要求适当增加人员满足各项活动的服务管理要求。

（4）突发事件处理：突发事件响应率100%，突发事件处置率100%，突发事件演练率100%，每年举办不少于2次反恐防暴演练及突发事件演练。

（******消防控制室、监控室值班：监控室24小时值班。消控室值班******消防安全员证书上岗，到岗人员应与职业资格证书持有人员保持一致。

4、绿化养护服务（不含前广场区园林绿化维护中心养护部分）：植物配置合理、绿地充分，无裸露土地；花草树木生长正常，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象；落实绿地管理和养护措施，无破坏、践踏及随意占用现象；水质清澈、无异味、无杂物；每年提供2次花卉摆放等美化服务。

5、房屋及公共设施维护服务

（1）公共部位建筑工程及设备设施维修维护：每周一闭馆期间对设备进行检查维护维修，确保物业房屋及设备的完好和正常使用；及时完成各项零修任务，对墙面、地面、天花板、门窗及楼道、家具等损坏处进行维修、更换、粉刷等，零修合格率100%。

（2）电梯维护：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，电梯按规定时间运行，安全设施及附属设施完好，轿厢、井道保持清洁；严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯；准用证、年检合格证等完备，定期安排维护保养；电梯出现故障，接到报修后应在20分钟内到达现场处理，由专业维修人员及时排除故障。

（3）配电室维护：物业范围内的电器设备、仪器仪表定期巡视维护和重点检测，建立设备档案、台账、维修记录，做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，按照国家相关规定要求设置值班岗位，值班及维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，维修合格率100%，电气故障不过夜，当天处理完毕，特殊情况当天不能处理，在保证安全的前提下，应采取临时应急措施，保证展览和办公使用需要；加强日常维护检修，公共区域的照明、指示灯具的线路、开关要保障完好，确保用电安全；管理和维护好避雷设施和灯光亮化设施；配电间高压电气设备进行预防性试验至少2次/三年。

（4）空调（含中央空调）与新风系统运行维护：建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重漏滴水现象；定期巡检空调设备，保证空调设备、设施处于良好状态，当空调系统出现运行故障后，由品牌方认可的专业维修人员进行维修，并做好记录，维修合格率100%；夏、冬季开机前一次性对空调过滤网进行清洗，合同期内每年对中央空调主机进行一次维修保养；对用于中央空调冷却取水的浏阳河泵站进行维护以及清淤，一年至少1次，及时提供清淤及维护的实时照片及相关证明资料，每周须对泵站运行情况进行日常检查，每周检查频率在1次以上。

（******消防系统维修维护：******消防设施设备完好情况，保证完好率******消防安全培训及应急疏散演练；******消防用水池、蓄水池，每年负责2次清洗、消毒；

（6）安防系统维护：视频监控系统、闸机控制系统、安全检查设备、电子围栏与入侵警报等安防系统能安全有效地运行，维保满足系统运行、测试、清洁保养的专业要求；定时按相关法规对系统进行检测，并将检测结果报采购人存档。

6、会议服务：建立会议室管理制度，制定会议服务规程并认真落实；做好会议室的音响服务，保证开水供应并定时续水，保持室内整洁；含会议室、党课教室、隆平大讲堂、贵宾室、志愿者之家等场所的会议服务及活动服务。

7、多媒体设备管理服务：负责LED大屏、广播系统及展厅等公共区域多媒体设备管理，负责各个会议室、隆平大讲堂、党课教室的多媒体设备的操作、使用、维护、每日巡查以及故障通报等。使用设备必须提前30分钟做好设备开启与调试，确保办公、会务活动、展览的通讯、网络设备完好，运行正常。重要会务及活动期间，中标人应安排不少于1名技术人员进行活动保障。

8、设备、设施、系统使用、管理过程中产生的年审、检测、维护保养费用均由中标人负责。维保单位的确定应符合相关资质和有关规定的要求，并提前报采购人审核书面同意后开展。

★中标人承担本项目的所有设施设备的清洁、保养、日常维护、检测、维修（单次单品500元内维修材料）等费用。包括但不限于：建筑物外墙（玻璃幕墙）、石材养护、晶面处理、粪池清理、喷泉清洗、中央空调清理等专业清洁；配电间高压电气设备进行预防性试验至少2次/三年；每月保洁空调设备，每年对中央空调主机进行一次维修保养；夏、冬季开机前一次性对空调过滤网进行清洗；浏阳河泵站的清淤以及维护，一年至少1次。电梯每年通过质监部门的检测（检测费用）并取得安全运行许可证；消防用水池、蓄水池，每年负责2次清洗、消毒；强弱电、给排水、智能化系统等设备日常的保养和运行管理。

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（二）隆平文化园及周边区域

隆平水稻文化园景区是以水稻文化为主题的国家4A级旅游景区，中标人对文化园的绿化景观等的养护必须能保持该景区等级，否则采购人有权解除合同并由中标人赔偿相关损失。

1、绿化养护：树木群落结构合理，林相完整，层次丰富，乔灌花草配 置合理，整体观赏效果好，无裸露黄土；植物生长健壮，树叶茂盛，季相分明，花灌木开花结果，整形树有较好的形态，地被植物为四季常绿观花或观叶品种；花卉健壮，株行距适宜，花期整齐，布置图案美观，按月开花；草地生长旺、平整，无光秃现象；绿地内无大的野草、无缠绕性和攀缘性杂草，基本无其他杂草，整洁、无垃圾；公园水体保持整洁，无漂浮物和垃圾等杂物，水质透明。

2、硬化铺装维护（含设施设备等）：园林设施、道路、雕塑景石及护栏、围栏、休闲座凳、张拉膜、水龙头等设施的巡查、维修、维护等管理；电气设备、灯光设施、照明系统、音响、喷灌系统的巡查、维护、维修等管理；给排水沟、池、井、水体、水面设施的维护管理。确保所有设施设备能正常运行。

3、公园水体养护：在现有衰败植物或多余水草被清理后，补种荷花、美人蕉、芦苇、菖蒲等水生植物；及时清理水面上5C㎡以上的聚集的漂浮物、垃圾（含白色垃圾）、枯枝灌木、树兜等漂浮物；按采购人要求进行定期或不定期清淤；及时清理湖里过多的水葫芦等影响水体水质，影响其它水生植物生长的水生植物；进行评估后，进行合理投放鱼苗类、蚌类等物种，用生物多样性保障水体水质。

4、日常保洁（含梯田）：区域内进行全面清扫及保洁，四害防治；果皮箱、公厕等进行全面保洁；每日巡查绿地，清拣杂物（砖石、烟蒂、纸屑等）；定时擦拭路灯、灯杆、标识牌及绿地上各种设施、保证每周擦拭一次，各种设施放置正确，无倾斜、移位，无积尘，无小广告，牛皮癣等；清扫草地，清理绿篱下面的枯枝落叶；树穴、花池、绿化带无杂草、无污物，无积水；处理枯枝朽木及作业留下的枝叶、渣土等。

5、安全巡防：防火防盗、保护公共设施、梯田巡逻保护、进出车辆劝导及管理、大型活动的管理等；周末需增派安保人员，对游客不规范行为进行劝导，如禁止游客在湖内游泳或垂钓，禁止攀爬树木、建筑物等。

★包括日常工作所需的所有人工、机械、材料（含税）直接费用金额。机械的折旧费（或租赁费）、大修理费、日常维修费、替换设备工具及附具费、润滑及擦拭材料费、安装拆卸及辅助 设施费、管理费、动力费、燃料费以及施工机械的养路费、保险费等。绿化的修剪修枝、打药杀虫、补种施肥、零星修补、清扫清洁、冬天防冻除雪、除杂、中耕、保洁、花坛、路缘石破损维修费、修复设施等费用。铺装的清扫清洗保洁、破损部分维护维修及垃圾运输等费用。中标人必须购买环保类产品，采购人有权要求中标人对该类产品质量进行抽检（由第三方机构进行检测，检测费用由中标人承担）。投标人须在投标文件中做出承诺，否则视为无效投标。（提供承诺函并加盖投标人公章）

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服务时间：合同签订之日起三年，合同一年一签；

服务地点：隆平水稻博物馆。

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一、服务要求

1、中标人服从采购人统一管理，按时保质保量完成采购人交办的任务（含临时任务）。

2、中标人对物业管理方案、组织架构、人员录用、人员培训、岗位服务标准、操作流程等建立的各项规章制度，在实施前要报告采购人，由采购人审核通过后方可实施，同时提供必要的培训、考核记录等资料备采购人审查。

3、中标人需将人员出勤情况表等同步考勤管理并按月登记造册交采购人审核存档。

4、在物业服务过程中，采购人有权根据实际管理情况对已制定的管理制度和服务规范标准进行调整、补充和完善。

5、在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对中标人组建派出的物业管理机构人员有直接指挥权。中标人对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录，持健康证及相应专业岗位资格证。录用人员相关信息（含国家规定要求持证上岗的岗位证件）提供复印件报采购人留存备案，必须保证提供的信息真实有效并及时更新。

6、中标人员工按岗位要求统一着装、言行规范，要注意仪容仪表、公众形象，录用人员形象、身高、年龄等要符合采购人要求，员工年龄必须符合缴纳社保的要求。

7、中标人不得擅自改动馆区内所有的房屋、管线、设备等的位置和用途。

8、中标人需配合采购人收取引进业主的水电费，中标人禁止向采购人引进的业主收取物业管理服务费。

9、★投标人须在投标文件中做出四害防治的效果符合《病媒生物密度控制水平》系列国家标准承诺，否则视为无效投标。（提供承诺函并加盖投标人公章）

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二、人员要求

常驻人员清单表

注：投标人承诺投入人员高于招标文件要求的，以投标人承诺的为准；采购人有需要增派人手的，中标人须无条件配合采购人，确保物业管理工作顺利开展。

中标人负责员工的工资、福利、意外保险等，并按照国家和省市区的有关规定为员工办理有关劳动雇佣手续和劳动保障等手续。根据长沙市的相关规定、要求，同步改善员工的劳动条件和工资福利待遇。合同期内对于政策性工资福******银行转账方式，不得使用现金支付。采购人有权每月核查中标人在本项目的各项支出，中标人必须予以配合。

一、其他要求

1、隆平水稻博物馆正常开放时间为：周二至周日及法定节假日（含周一），对外开放时间为9:00—17:00；上班时间为：8:30—17:30（安保、设备运行值班等岗位实行24小时轮岗上班制度）。

2、物业服务员工食宿自理，采购人不负责。

3、中标人须承诺达到湖南省物业服务收费办法中约定的最高服务等级标准。（提供承诺函并加盖投标人公章）

4、设备维修保修期内（非人为因素）由厂家负责，保修期满由中标人根据甲方审核情况选定维保单位；中标人人为原因引起设备损坏，损失由中标人承担。

5、维修材料单项单品单件价值在500元以下（含500元）的由中标人负责。单项单品单件500元以上由采购人负责材料费，中标人负责维修人工及工具等。例如：破损地砖单块价值300元，则不论是几块地砖破损维修，均由中标人负责维修及材料费。通过堆积、集中处理等方式使得材料费合计超过500元的，依然按单品单价认定。

6、★投标人报价时应充分考虑服务期内所有可能影响到报价的因素（包括最低工资标准、福利和社保基数的政策性调整），一旦投标结束最终中标，总价将包定，不予调整。本采购需求所要求提供的所有服务及相关人工、材料、机械等费用均由中标人承担，如发生漏、缺、少项，都将被认为是中标人的报价让利行为，损失自负。

7、本项目公共卫生间易耗品用品（含所有卫生间擦手纸、洗手液、卫生纸、日常消毒物资）由中标人承担；每天定时检查和添加消耗品。中标人负责在清洁卫生过程中产生的洗涤剂、消毒剂、除臭剂及各种清洁卫生设备工具、垃圾袋******街道的“门前三包”“垃圾处理”“垃圾车垃圾桶”等与清洁卫生有关的一切费用。中标人建立使用消耗品台账并每月列清单报采购人备查。投标人在投标报价中不需要将此项内容考虑在内。

8、中标人需按约定的岗位配备工作人员：①所有工作人员上班前需按规定点名确认考勤情况；②馆方定期或不定期对中标人工作人员在位情况进行抽查，缺勤、漏打卡等现象与物业当月考核结果挂钩；③中标人必须制定出台本项目的员工出勤与请休假制度。采购人相关部门能够实时查看考勤情况；一个年度内累计缺勤8人次，采购人有权无条件终止物业管理服务合同。

9、因中标方人员失职或未按物业服务合同的约定进行管理和服务，导致发生火灾、盗窃、设备严重损坏、人员伤亡、公共安全事故、财产损失及涉及文物等的安全事故，或造成重大不良社会影响的责任事件，当月物业管理服务评分为不合格，损失财务照价赔偿并依法追究法律责任。

10、物业档案资料管理要求：合同期满后，中标人应将物业管理有关资料整理完整，无条件移交采购人。

（1）中标人要建立资料的收集、分类整理、归档管理和保密制度。

（2）建立一套完整的档案管理制度。如在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养、设备巡查等登记制度。

（3）保管好其他与档案资料管理有关的事项资料。

（4）应保证采购人交给物业档案资料（包括建筑施工竣工图纸、设备维修、改造的档案资料）的完整性、完好性。

（5）合同期满中标人应及时将整理好的新物业档案资料原件统一移交给采购人的综合档案室进行分类、立卷、编号、归档，输入计算机便于更科学地管理。

11、保密规定：中标人应当对涉及采购人的信息严格保密，未经采购人许可，不得将信息泄露给第三方。否则，采购人保留追究投标人法律责任的权利。

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（一）验收主体：隆平水稻博物馆

（二）组织形式：本项目由隆平水稻博物馆自行组织验收

（三）验收依据：本项目政府采购合同、中标供应商响应文件。

（四）验收时间：服务期限内，采购人将通过服务质量月度考核方式对中标人提供的物业管理服务进行考核，具体考核标准详见附件《物业管理考核实施细则》，考核结果将作为付款的重要参考因素。具体考核方式、期限将在服务合同中约定。

（五）验收程序：******财政局《关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知》（长财采购〔2024〕5 号）文件相关规定执行验收程序，采用简易程序验收并验收合格。采购人根据本采购项目的中标人的投标响应文件、政府采购合同和有关国家标准与行业规范等对中标人提供的服务质量、服务进度、人员配备情况、服务承诺实现程度、文件资料、合同履约时间、地点、方式等进行履约验收。项目验收不合格，由中标人返工直至合格，有关返工、再行验收，以及给采购人造成的损失等费用由中标人承担。连续两次项目验收不合格的，采购人可终止合同，另行按规定选择其他供应商采购，由此带来的一切损失由中标人承担。供应商应按时提供符合要求的服务，并积极配合采购人进行验收。项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由中标人承担，验收报告作为申请付款的凭证之一。

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2、付款人：隆平水稻博物馆（国库集中支付）

付款方式：

①采购人按月支付物业管理服务费给中标人。中标人将上月的物业服务督导记录及整改情况交分管部门进行初审，采购人对中标人的上月服务情况进行考评成绩汇总，博物馆召开党组会集体审议通过后，每月支付上月物业管理服务费给中标人。

②中标人应在采购人办理付款手续之前5个工作日内，提供等额的正规发票给采购人，以便采购人及时办理财政集中支付手续。

③最终结算款支付：最终结算款支付应在中标人物业服务终止后，中标人与新物业服务单位及采购人交接完毕时开始办理结算，经区财政有关部门审核确认后1个月内办理尾款支付。

3、中标人必须制定详细的人员配置方案，制定完善的财务制度、内部管理制度、日常考核制度、应急处置方案（防旱抗旱、冰灾、虫灾等自然灾害的应急预案）、工作计划等，在实施前必须经采购人审核批准。

4、服务期内中标人所发生的劳务纠纷、工伤事故、管理问题导致的事故等一切因中标人原因造成的损失，与采购人无任何关系，由中标人承担。

5、中标人从业人员如在工作期间与其他人发生争吵、打架斗殴事件，造成财产损失或人员受伤等情况，所产生的经济损失和法律责任由中标人承担。

6、因中标人责任造成财产损失、丢失或其他责任事故的，视情节给予经济处罚，必要时提请法律制裁。

7、对中标人安全防火的要求，******消防法》。

8、中标人因开展物业管理工作需要采购人配合时，应事先与采购人联系沟通，采购人提供方便和配合，如事先未与采购人取得联系沟通造成损害时，中标人应承担其责任。

9、在服务期内，如因上级要求或其他原因进行范围调整、关闭，采购人有权终止合同，供应商应无条件接受。?

10、供应商在投标前，须自行踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

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注：1、对于上述项目要求，供应商应在响应文件中进行回应，作出承诺及说明。

????2、本项目为专门面向中小微企业采购项目。

3、现行中小企业划分标准行业包括农、林、牧、渔业，工业，建筑业，批发业，零售业，交通运输业，仓储业，邮政业，住宿业，餐饮业，信息传输业，软件和信息技术服务业，房地产开发经营，物业管理，租赁和商业服务业和其他未列明行业等十六类。本项目所属行业为“物业管理”。
附件1：

隆平水稻博物馆房屋设施及设备

附件2：

隆平文化园设施设备及其配套用房

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注：附件1、附件2的建筑、设备设施情况以现场实际情况为准

附件3：

隆平水稻博物馆物业服务质量月度考评表

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注：

1、考核结果在 80 分（含 80 ）～ 90 分之间时，80 分（含 80 ）～ 90 分之间的分值每扣0.5分，扣罚600元（陆佰元）物业管理费用；

2、考核结果在 70 分（含 70 ）～ 80 分之间时， 70 分（含 70 ）～ 80 分之间的分值每扣0.5 分，扣罚 800元（捌佰元）的物业管理费用；

3、考核结果在 70 分以下时（70分以下视为不合格），70 分以下的分值每扣0.5分，扣罚 1000元（壹仟元）的物业管理费用。连续2个月的月度考核分值在70分（不含）以下，采购人有权解除与中标单位的合同。

4、各级领导批评和省、市媒体曝光造成舆情的直接扣10000元，造成重大舆情的将另行严肃处理。

5、以上扣罚费用从每月支付的物业费用中扣除，最高扣罚费用为当月应付物业费用。如应当检测或试验的任务未执行，则按市场咨询价格全额扣除物业费用（不受当月应付物业费金额限制），并根据本考核办法进行扣分。采购人可根据日常服务情况随时修改本考评标准，中标人须配合采购人完成修改并按照修改后的标准进行每月考评。

采用阶梯式扣分，例如：考核分为68分，则扣款金额=（90-80）*2*600+（80-70）*2*800+（70-68）*2*1000元

?本考核办法最终解释权属隆平水稻博物馆。

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